Статьи

Анализ рынка кровельных работ

ПРЕДИСЛОВИЕ.

Анализ состояния рынка кровельных работ был выполнен автором с целью привлечения внимания к существующим проблемам на рынке. Отсутствие прозрачных схем управления рынком со стороны государства установило степень участия в нем третьих лиц. Насколько изменилась ситуация к началу 2004 года судить Вам, дорогой читатель. Все изложенное в публикации является личным мнением автора и не является претензией к третьим лицам. Возможно, мнение автора не совпадает с мнением официальных инстанций.

Часть I. ОБЪЕМ и СОСТОЯНИЕ

За годы существования СССР на территории ныне суверенных государств был построен огромный фонд промышленных и гражданских зданий и сооружений. В СССР на долю капитального строительства приходилась пятая часть производственных фондов, около 13% продукции сферы материального производства или около 20% национального дохода. Только в период с 1981 по 1985 годы были введены в эксплуатацию жилые дома общей площадью свыше 550 млн. кв.м., что составляет около 130 млн. кв.м. кровли.

Масштабы капитального строительства , по сравнению с объемами в СССР, не такие значительные, но все же существенные и составляют десятки тысяч кв.м. кровель в год. С каждым годом объем работ по ремонту кровель увеличивается. В настоящее время около 80% кровель из рулонных материалов (мягких) требуют ремонтно-восстановительных работ, как в промышленном, так и в гражданском секторе. С каждым годом состояние кровель ухудшается. Данная ситуация вызвана следующими основными причинами:
1. Неэффективной системой эксплуатации, а именно:
отсутствием программных средств (компьютеризованные проектные данные), систематизирующих полные данные о проектах зданий и сооружений;
отсутствием полных данных по состоянию кровель (данные по проведению профилактических осмотров и ремонта);
отсутствием системы планово-предупредительного ремонта;
неэффективной политикой финансирования и планирования расходной части бюджета по затратам на эксплуатацию, в связи с отсутствием полных данных по состоянию кровель и не использованием при производстве ремонта ресурсосберегающих технологий;
несоблюдением сроков проведения профилактических осмотров и ремонтов кровель;
отсутствием технологической литературы, регламентирующей производство ремонтных работ на кровлях и описывающей реальные причины появления явных и скрытых дефектов и их влияние на условия эксплуатации и срок службы зданий и сооружений;
несоблюдением СНиПов при производстве ремонтных работ, которые проводятся без проектов ремонта кровель, следовательно, не устраняют причины разрушения кровель и более того наносят ущерб состоянию зданий и сооружений;
неэффективным использованием новых кровельных материалов;
отсутствием технологической документации, регламентирующей применение новых кровельных материалов и технологий производства кровельных работ;
неэффективным проведением ремонтных работ на кровлях традиционными технологиями по вложениям финансовых средств (гарантийный срок эксплуатации кровель зданий и сооружений после производства ремонтных работ составляет от 1 до 4 лет);
привлечением подрядных организаций, которые в основе своей нацелены на ежегодный ремонт одних и тех же кровель или прекращение хозяйственной деятельности.

2. Низким качеством капстроительства, а именно:
проектирующими организациями закладывается теоретическая надежность мягких кровель зданий и сооружений, которая на практике оказывается значительно ниже;
не использование проектными организациями в строительстве кровель современных материалов и технологий, прошедших полный цикл строительных испытаний и обеспечивающих срок службы мягких кровель без капитального ремонта до 25-30 лет;
нарушение технологии изготовления отдельных конструкций и кровельных материалов;
нарушение СНиПов и технологических операций при строительстве кровель зданий и сооружений.

3. Общие причины неэффективности, а именно:
осуществление выдачи лицензий государственными лицензионными органами на производство кровельных работ и эксплуатацию различным строительным и эксплуатационным организациям без учета профессиональной подготовки персонала, реальной, непосредственно производящего подготовку проектов ремонта и ремонтные работы;
отсутствие профессиональных кадров в производстве кровельных работ, в настоящее время обучающие учреждения практически не готовят таких специалистов;
отсутствие нормативных государственных актов по строительству, регламентирующих и закрепляющих контроль качества, приемки по качеству общестроительных работ с учетом личной ответственности подписантов на базе ГК и УК.
отсутствие системы операционного контроля при производстве общестроительных работ, включая эксплуатационные и ремонтные работы как отдельную часть;
отсутствие жесткой системы строительной сертификации и стандартизации, классификации и определения качества материалов и технологий;
отсутствие нормативных государственных актов и положений, основанных на законодательной базе ГК и УК, по эксплуатации и взаимоотношениям эксплуатирующих организаций ответственных за обслуживание и эксплуатацию (ЖКХ) с организациями и физическими лицами, использующими здания и сооружения в своих целях;
отсутствие независимых институтов жесткого контроля качества за производством кровельных работ и эксплуатацией кровель, а также применяемых новых материалов, основанных на законодательной базе ГК и УК, использующих стационарные и мобильные лаборатории. Выше перечисленные причины должны рассматриваться как комплексная система и полностью влияют на состояние фонда промышленных и гражданских зданий и сооружений, производство общестроительных и кровельных работ, рынка строительных и кровельных материалов. Основополагающие причины описаны в п.3, хотя основная документальная база содержится в ныне действующих ГК и УК и общестроительных базовых и нормативных документах, положениях которые были разработаны за десятилетия существования СССР.

В данном "Предложении" автор основной целью ставит рассмотрение состояния кровель жилого фонда как одного из основных источников расходования бюджетных средств и распределения гос. заказов, так как непосредственно основной промышленный фонд практически перешел в частную собственность. Реорганизацию и формирование производства капитального строительства, эксплуатацию в промышленном секторе можно рассматривать по аналогии с жилым фондом.

От качества кровель зависят надежность и долговечность не только самих кровель и кровельных покрытий, но зданий и сооружений в целом. К сожалению, изначально причины разрушения мягких кровель закладываются в организациях, проектирующих жилые здания, которые приводят в процессе эксплуатации к излишним затратам. В результате изучения проектов и осмотра мягких кровель новых зданий (от начала строительства до 3-4 лет эксплуатации) были выявлены следующие основные причины разрушения, заложенные в проектах:
отсутствие системы вентиляции и нормальных условий влагопереноса в теплоизоляционном слое, что приводит в процессе эксплуатации к накоплению водяных паров, вследствие выпадения конденсата в толще утеплителя, и дальнейшему разрушению кровельного ковра;
недостаточной на практике вентиляцией чердачного пространства, не обеспечивающей вывод паровоздушной смеси в атмосферу, что приводит к накоплению влаги в несущих конструкциях и подкровельном слое;
трудновыполнимым на практике соблюдением уклонов кровли, что приводит к застою воды и разрушению верхних полотнищ кровельного ковра при таянии снега и выпадении атмосферных осадков;
недостаточно точный расчет деформаций зданий в процессе эксплуатации (лифтовые шахты и т.д.), который приводит к разрывам кровельного ковра в местах примыканий и дальнейшему разрушению кровельного ковра;
недоработка конструктивных элементов кровли, конструктивные элементы превращаются в зоны влагонакопления при эксплуатации;
отсутствие элементов инженерных коммуникаций (крепления антенн и т.д.), которые затем устанавливаются бесконтрольно, что приводит к разрушению кровельного ковра.

Ответственность за излишние затраты на будущий капитальный ремонт и реконструкцию мягких кровель жилых зданий лежит на инженерах, архитекторах и экономистах, сегодня проектирующих жилые здания (особенно типовые). Это можно показать на конкретном примере: из-за несовершенства конструкций кровель и конструкций стыков панелей зданий эксплуатирующие организации ежегодно расходуют сотни тысяч долларов США.

На состояние мягких кровель жилых зданий отрицательно сказывается низкое качество строительно-монтажных работ, недоделки и дефекты, допускаемые в период строительства. В результате осмотра новых жилых зданий (от начала строительства до 3-4 лет эксплуатации) были выявлены следующие основные причины разрушения мягких кровель, допущенные из-за некачественного выполнения строительных работ:
нарушение технологии строительного производства (отклонения от проектов, стандартов);
применение некачественных строительных и кровельных материалов, в основном получаемых по системе взаимозачетов без проверки качества и с нарушением срока хранения;
некачественное устройство швов между ограждающими конструкциями и плитами перекрытия, которые имели различную толщину и не были плотно замоноличены (осмотр по чердачному пространству);
некачественное устройство теплоизоляционного слоя: теплоизоляционный материал был уложен во влагонасыщенном состоянии на неогрунтованную поверхность;
некачественное устройство выравнивающей стяжки, выравнивающая стяжка не имела температурно-усадочных швов и не соответствовала проектным уклонам;
основание под кровельный ковер не было подготовлено;
полотнища рулонного материала наклеивались на влажное основание и не были подготовлены для наклейки;
наклеивание полотнищ рулонного материала во многих случаях производилось с помощью битума низкого качества или его смеси (БН-III, БН-V), вместо БНК или кровельных мастик;
приклеивание полотнищ рулонного материала производилось только по стыкам;
отклонение величины фактического уклона превышало 0,5% от проектного.

В течение срока эксплуатации жилых зданий от 2 до 5 лет недостатки проектирования и производства кровельных работ приводят к разрушению кровельного ковра до 70 %.
Проведен анализ эксплуатационного состояния мягких кровель. Результаты показали, что свыше 90% кровель имеют следующие показатели разрушения мягких кровель и кровельного покрытия:
1. Содержание в кровельном покрытии межслойной влаги
- до 95%,
2. Оголенность до основы верхнего слоя рулонного материала
- до 20%,
3. Частичное разрушение слоев кровельного покрытия
- до 70%,
4. Содержание межслойной грязи, приводящее к образованию растительного покрова
- до 45%,
5. Частичное разрушение стяжки
- до 75%,
6. Влагонасыщенность (свыше 30%) теплоизоляционных слоев
- до 90%,
7. Не соответствие проекту и СНиПам конструктивных элементов кровель
- до 90%,
8. Нарушение норм и правил эксплуатации зданий и сооружений
- до 90%.

В период эксплуатации жилых зданий необходимо осуществлять постоянный контроль за состоянием кровельных покрытий и крыш, своевременно выявлять и устранять повреждения. Срок службы жилых зданий во многом зависит от результатов эксплуатации мягкой кровли. Во время анализа результатов эксплуатации были систематизированы основные причины, которые привели к дальнейшему разрушению мягкой кровли и ограждающих конструкций жилых зданий, значительному увеличению затрат связанных с их устранением и реконструкцией, а именно:
полностью отсутствовали: данные по осмотру кровли и дефектная ведомость, проекты ремонта кровли и технологические карты работ;
не были выявлены причины возникновения скрытых дефектов;
в основном осуществлялся латочный ремонт или полное накрытие новыми полотнищами рулонного материала старого влагонасыщенного кровельного ковра без устранения зон интенсивного увлажнения;
применялись материалы несоответствующие строительным нормам;
в процессе производства ремонтных работ в большинстве случаев были нарушены уклоны кровельного ковра;
приклеивание полотнищ рулонного материала в отдельных участках и полностью на всей площади старого кровельного ковра производилась по стыкам полотнищ;
качество адгезии по разрывной нагрузке не соответствовало строительным нормам, как между полотнищами, так и на стыках кровельного материала;
во многих случаях фактический объем выполненных работ не соответствовал сметным данным.

Выше перечисленные причины привели к дальнейшему влагонасыщению кровельного ковра и кровли в целом. Влагонасыщение приводит к дальнейшему разрушению кровли и ограждающих конструкций жилых зданий, а именно:
потере утеплителем объема, пористости, прочности и теплоизоляционных качеств;
частичному разрушению и выходу из строя конструктивных элементов кровли;
расслоению и разрушению рулонного кровельного ковра и потере кровельным ковром водонепроницаемости;
разрушению плит перекрытия и верхней части строительной конструкции;
разгерметизации стыков швов ограждающих элементов;
разрушению вертикальных температурных швов и промерзание межквартирной (примыкающей к шву) перегородки;
увеличению теплопотерь через кровлю и элементы ограждающих конструкций до 35%;
частичному разрушению и выводу из строя системы коммуникаций зданий и сооружений (замыканию в электропроводке и т.д.);
превышению опасного предела распределенной нагрузки;
нарушению воздухообмена в зданиях, что приводит к нарушению внутреннего микроклимата, концентрации влаги (повышенное влагосодержание в воздухе) и вредностей.

Детальный анализ разрушительного воздействия процесса влагонасыщения в кровельном ковре на конструкцию жилых зданий отражает общий анализ состояния мягких кровель жилого фонда.
Рассмотрим процесс разрушения в каждом слое кровли.
1. Кровельный ковер.
Вода проникает через дефекты внутрь кровельного ковра. В летний период времени давление водяных паров возрастает и приводит к образованию паровоздушных пузырей, деформируя структуру материала. Затем происходит частичное отслоение верхнего полотнища. В результате на поверхности кровельного ковра образуются микротрещины, а деформация материала создает источники влагонакопления. Под действием паров происходит частичное отслоение следующего полотнища и разрушение битумного слоя. С понижением температуры наружного воздуха в осенний период и выпадением атмосферных осадков происходит заполнение водой объемов деформированных участков. В зимний период поврежденные участки кровельного ковра промерзают и разрушаются. В оттепели и весенний период происходит дальнейшее влагонакопление. В результате объем влагосодержания увеличивается. При возрастании температуры наружного воздуха начинается полное расслоение кровельного ковра. Из-за разности температур происходит конденсация влаги и насыщение нижних слоев кровли. Данный анализ подтверждает неэффективное производство текущего и капитального ремонта, реконструкции без устранения причин влагонакопления, особенно при применении дорогих кровельных материалов, наклеиваемых на старый кровельный ковер.
2. Выравнивающая стяжка.
Выравнивающая стяжка сверху должна быть огрунтована. На практике, в большинстве случаях, огрунтовка отсутствует. Затвердевший раствор является капилярно-пористым материалом. Поры раствора связаны между собой и первоначально заполнены воздухом. При отсутствии внешней защиты происходит частичное заполнение пор водой. Со временем вода выдавливает воздух из пор, проникая в глубь. Таким образом, происходит влагонакопление в выравнивающей стяжке. В холодный период происходит частичное разрушение и образование микротрещин. В процессе дальнейшей эксплуатации жилых зданий выравнивающая стяжка разрушается участками, образуя влагосодержащие колодцы, насыщает водой теплоизоляционный слой.
3. Теплоизоляционный слой.
Вода, проникающая из зон интенсивного увлажнения и в результате повреждения кровельного ковра и выравнивающей стяжки, заполняет теплоизоляционный слой кровли. В результате теплоизоляционный слой начинает терять свои свойства, точка росы кровли смещается в глубь теплоизоляционного слоя. Это приводит к дальнейшему влагонакоплению в теплоизоляционном слое и перемещению влаги в несущие конструкции и плиты перекрытия зданий и сооружений.
4. Несущие конструкции и плиты перекрытия.
Содержание воды в слоях кровли приводит к ее обводнению. В результате дальнейшего влагонакопления начинают разрушаться стыковочные швы между плитами перекрытия и несущими стенами. Происходит процесс распространения влаги в конструкции зданий и сооружений. Пары влаги проникают во внутрь помещения, нарушая микроклимат и систему работы инженерных коммуникаций зданий и сооружений (сыреет проводка, отслаивается наружная штукатурка и т.д.). В некоторых случаях происходит обрушение балконов и других элементов зданий и сооружений.
С учетом, выше перечисленных этапов разрушений и установлением их причин, определяются технические меры по производству текущего и капитального ремонта, реконструкции кровли и кровельного покрытия. Проведение ремонтных работ и осуществление эксплуатации кровель зданий и сооружений без устранения скрытых и явных дефектов неэффективно и нецелесообразно по материальным затратам. Выполнение локального ремонта (наклейка заплат и дополнительных слоев рулонного материала) разрушает кровли и несущие конструкции зданий и сооружений.
Решающая роль в обеспечении качества строительства и эксплуатации кровель зданий и сооружений отводится профессиональным кадрам. В настоящий момент обучающие структуры высшего и профессионально-технического обучения практически не готовят специалистов в данной области. Не существуют целенаправленных программ обучения, которые дают полные данные и знания по кровельной тематике (от проектирования до контроля качества). Критерием профессиональных навыков является знания по следующим материалам:
технологическим и эксплуатационным свойствам кровельных материалов,
технологическим процессам и операциям при организации производства работ,
детальному анализу воздействия разрушающих факторов и разработки технических решений по их устранению.

Объем рынка кровельных работ определяет общее состояние фонда кровель зданий и сооружений. Выше перечисленный материал показывает не только огромный объем рынка ремонтных работ из-за состояния кровель жилых зданий и определяющих его причин, но и безответственность по контролю за качеством, начиная от стадии проектирования до производства ремонтных работ. Данная ситуация привела к неэффективной системе эксплуатации и финансовым вложениям.

Одной из основных причин сыгравших отрицательную роль в эксплуатации кровель зданий и сооружений является хаотичный переход экономики к рыночным отношениям. Новая система отношений между организациями, ответственными за обслуживание и эксплуатацию, и, в частности, собственниками жилого фонда так и не создана. Старая система безответственна и разрушительна. Владельцы квартир не знают куда направлены коммунальные платежи, а коммунальные службы не в состоянии обеспечить нормальную эксплуатацию и ненаказуемы в своих действиях в реальных условиях. Неопределенность возникла из-за неподготовленной программы приватизации жилплощади и отсутствием законодательной базы (невозможность образования жильцами статуса юридического лица с созданием собственной накопительной и расходной системы). Основой такой системы может стать база данных по срокам эксплуатации и ремонту систем жизнеобеспечения зданий и сооружений. Тогда каждый владелец собственной квартиры и организация, выбранная владельцем и ответственная перед ним, будут знать когда понадобится выполнить ремонт или замену той или иной системы жизнеобеспечения. Замена любой системы жизнеобеспечения может быть вызвана экономической целесообразностью. Например: переход на автономное отопление или водоснабжение. Данное решение должно быть правом выбора владельцев квартир, как инвестора, а не свыше и сверху стоящими организациями.

Продажа новых квартир также не отражает реального состояния товара (квартиры). Покупатель понятия не имеет о состоянии систем жизнеобеспечения здания и сроке их эксплуатации, включая гарантийные обязательства и ответственность за их несоблюдение. На сегодняшний день кроме данных о планировке и месте нахождения покупателю практически ничего не сообщается. В договорах купли продажи отсутствуют следующие данные:
нормативный срок службы жилого здания и отдельных узлов и коммуникаций;
список организаций, ответственных за гарантийное обслуживание;
срок действия гарантий по гарантийным обязательствам продавца, установленным в соответствии с нормативным сроком службы жилого здания и отдельных узлов и коммуникаций;
по правилам и условиям эксплуатации.

Не последнюю роль в сохранности существующего фонда жилых зданий играет выполнение квартиросъемщиками и владельцами жилплощади условий эксплуатации. В процессе эксплуатации проживающие жильцы во многих случаях самопроизвольно устанавливают отдельные инженерные коммуникации (установка антенн и т.д.), причиняя разрушения отдельным узлам и конструкциям зданий (разрушение целостности кровельного покрытия, разрушение системы канализации и водопроводов). В договорах по обслуживанию и эксплуатации не отражены нормативные условия проживания и эксплуатации жильцами жилплощади.

Сегодня главная роль в обеспечении нормальной эксплуатации отведена ЖКХ и РЭУ. С правовой точки зрения эти организации получили в управление собственность других лиц. А давали ли это право владельцы собственности официально под вопросом.

В дальнейшем определить ответственность за разрушения и выход из строя жилого здания и его отдельных узлов и коммуникаций в течение нормативного срока службы практически невозможно. А значит невозможно определить ответственного за будущие затраты по устранение дефектов и разрушений в соответствии с договорными обязательствами, причинению различной степени ущерба в соответствии с ГК и УК. Фактически затраты на эксплуатацию будет вынуждено нести государство.

Пришло время конкретных шагов к реорганизации рынка кровельных работ. Гибкому переходу и завершению программы приватизации, как основы формирования более сбалансированных отношений между организациями ответственными за обслуживание и эксплуатацию с жильцами. Четким разграничением форм собственности: государственной (муниципальной) и частной, охраняемой конституцией, ГК и УК.

Часть II. УЧАСТНИКИ РЫНКА КРОВЕЛЬНЫХ РАБОТ

Рынок кровельных работ состоит из участников, без рассмотрения которых невозможно полностью проанализировать его состояние и выявить причины неэффективности.
Каждый участник кровельного рынка выполняет свои функции и специфические работы.
Распределим участников по группам:
1-я группа - " государственные ИНСТАНЦИИ ":
законодательные органы и судебные инстанции;
министерства и комитеты;
органы хозяйственного управления (администрации, муниципалитеты);
лицензионные и сертификационные службы;
структуры надзора.

2-я группа - " НАУЧНЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ ":
научно-исследовательские и проектные организации;
учреждения образования.

3-я группа - " ПОДРЯДНЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ ":
строительные организации;
эксплуатационные организации;
производители и поставщики кровельных материалов.

4-я группа - " СОБСТВЕННИКИ ":
заказчики-застройщики;
собственники и пользователи жилых зданий.

Рынок кровельных работ нужно рассматривать как комплексную систему. От деятельности и взаимодействия каждой группы зависит эффективность работы рынка в целом. Рассмотрим взаимодействие и деятельность каждой группы с указанием отсутствия основных звеньев, определяющих причины ухудшения состояния жилых зданий.

Первая группа определяет взаимодействие объектов хозяйственной деятельности и степень их ответственности за причинение ущерба в соответствии с УК и ГК. В ГК и УК подробно описано взаимодействие между заказчиками и подрядными организациями, степень их ответственности, а также сформулирован принцип заключения договоров подряда. Созданная на базе ГК и УК правовая база является основой взаимодействия участников рынка. На данный момент отсутствует надстройка, регулирующая степень участия и жесткий контроль в отношении каждого участника.

Государство является основным заказчиком и инвестором в данной области, так как основу рынка кровельных работ по жилым зданиям составляет административный (муниципальный) фонд и земельные участки предоставляются под застройку государственными инстанциями. Без формирования прозрачной надстройки, закрепленной нормативными актами и положениями, невозможен контроль по использованию бюджетных средств, за качеством кровельных работ и эксплуатацией. В частности, не регулируются отношения между заказчиками и подрядными организациями, а именно отсутствует жесткое закрепление ответственности:
прекращение хозяйственной деятельности строительных организаций до выполнения ими гарантийных обязательств перед заказчиками, выполнение кровельных работ с гарантийным сроком службы ниже нормативного.

Формирование надстройки в жилищно-гражданском строительстве со стороны государства является основополагающим, так как от этого зависят здоровье и жизни людей.

Вторая группа определяет повышение эффективности в производстве капитального строительства и эксплуатации. Использование и сохранность фонда жилых зданий в целом и кровель жилых зданий в частности. Основа деятельности второй группы заложена в общестроительных и нормативных документах, положениях, которые были разработаны за десятилетия существования СССР.

Совершенствование и планирование, организация производства кровельных работ и взаимодействие непосредственных исполнителей, подготовка нормативных документов и предложений для передачи в государственные инстанции и ответственность за излишние затраты целиком лежит на научно-исследовательских и проектных институтах. По официальным данным и по наличию технической документации в области кровельных работ научно-исследовательские и проектные институты ведут пассивное существование. Рынок кровельных работ за последние годы развивается стихийно, что привело к низкому качеству производства кровельных работ и неэффективной системе эксплуатации. Снижена до минимума подготовка профессиональных кадров. За последние годы уровень участия профессиональных кровельщиков в эксплуатации и кровельных работах снизился до минимального. В эксплуатационных и строительных организациях практически отсутствуют профессиональные кадры, имеющие статус кровельщика (удостоверения кровельщика и другие документы).

Вторая группа финансируется в основном за счет бюджетных средств. Поэтому без плановой направленности работы и улучшения координации, жесткого контроля и конкурсного привлечения к участию второй группы со стороны государственных инстанций эффективность рынка кровельных работ будет низкой. При целенаправленной политике и жестком контроле по использованию бюджетных средств со стороны государственных инстанций будет не только сформирован профессиональный рынок кровельных работ, но и значительно сокращены затраты на эксплуатацию кровель жилых зданий и финансирование обучающих структур (поступления от обучения и т.д.).

Третья группа - непосредственный исполнитель в комплексной системе рынка кровельных работ. Эффективность работы строительных и эксплуатационных организаций является прямым отражением взаимодействия с государственными инстанциями и научными организациями. Состояние кровель жилых зданий показывает оценку эффективности их работы. Деятельность строительных и эксплуатационных организаций приводит к увеличению в геометрической прогрессии затрат на устранение дефектов и разрушительных последствий. Причины неэффективности, описанные в первой части, заключены в отсутствии жесткого контроля за деятельностью данных организаций со стороны государственных инстанций, начиная от выдачи лицензий без учета профессиональной подготовки персонала до контроля за качеством производства кровельных работ. За деятельность, в результате которой был причинен ущерб и разрушения, предусмотрена уголовная ответственность в соответствии с УК. Отсутствие государственных актов и положений по строительству фактически сводит на нет определение степени ответственности. Ответственности за причинение ущерба частной собственности и нанесение вреда и ущерба здоровью жильцов. Поэтому, необходима реорганизация строительных и эксплуатационных организаций и формирование профессионального рынка производства кровельных работ и эксплуатации кровель жилых зданий с жестким контролем со стороны государственных инстанций. Такие меры не приведут к монополизации данного вида деятельности, а напротив создадут условия для качественных изменений эффективности работы рынка. В результате повышения эффективности работы строительных и эксплуатационных организаций существенно сократятся затраты на эксплуатацию, которые в конечном итоге станут минимальными за счет постепенного устранения причин разрушений и реконструкции кровель жилых зданий.

Отдельным звеном третьей группы являются производители и поставщики кровельных материалов. От применения кровельных материалов и их качества непосредственно зависит качество производства кровельных работ и эффективность эксплуатации. Рынок кровельных материалов имеет отдельную структуру, но неразрывно связан с государственными инстанциями и научными организациями. Отсутствие жесткой системы строительной сертификации и стандартизации, классификации и определения качества кровельных материалов послужило самопроизвольному развитию данного рынка. Многие кровельные материалы имеют только гигиенические сертификаты и практически на них отсутствуют заключения по лабораторным испытаниям на условия применения и эксплуатации, сроку старения. Методические материалы по применению новых кровельных материалов фактически не разрабатываются и отсутствуют в специальной литературе по кровельным работам, что сказывается на качестве их применения строительными и эксплуатационными организациями. У поставщиков кровельных материалов зачастую нет заключений строительных лабораторий о соответствии качества. В партиях кровельных материалов, поставляемых по системе взаимозачета между различными предприятиями и организациями, отсутствуют паспорта. Многие производители и поставщики кровельных материалов выдают срок хранения за нормативный срок службы, а некоторые материалы, вспомогательного назначения, выдаются за основные кровельные материалы по применению.

На рынке кровельных материалов отсутствует целый ряд кровельных материалов отечественного производства (грунтовочные составы, защитные битумные лаки с содержанием светоотражающих пигментов и т.д.). Создание жесткой системы контроля со стороны государственных инстанций позволит упорядочить рынок кровельных материалов, что существенно скажется на качестве производства кровельных работ и эксплуатации. Увеличит дополнительные поступления в бюджет (создание методических материалов по применению и лабораторные испытания, сертификация и стандартизация, классификация и определение качества).

Четвертая группа относится к непосредственным инвесторам по вложениям в строительство новых жилых зданий, производство ремонта и эксплуатацию. Заказчиком-застройщиком являются государственные инстанции и частные организации. Им предоставлено право, производить капитальные вложения в строительство новых жилых зданий. В основном инвестиции при строительстве принимают смешанный характер. Государственные инстанции предоставляют земельный участок на долевых условиях по предоставлению в собственность квартир или распределению прибыли от реализации жилой площади. Главная деятельность заказчиков-застройщиков в осуществлении хозяйственно-распорядительных функций при заключении договоров, контроле по исполнению договорных обязательств. В результате застройки происходит взаимодействие государственных инстанций, научных и подрядных организаций. Результат их взаимодействия полностью отражается на качестве вводимых в эксплуатацию жилых домов и нормативным сроком службы, как в целом жилого здания, так и отдельных его узлов и коммуникаций. Из-за отсутствия правовой надстройки невозможно оценить качество построенного жилого дома, степень ответственности каждого участника за нарушения, допущенные в результате строительства. После введения здания в эксплуатацию жилплощадь за счет продажи переходит в частную собственность различных организаций и физических лиц, являющихся конечным инвестором. Продажа жилплощади в частную собственность является окончательным результатом действия правовой надстройки.
Оценка качества строительства жилого здания является основной оценкой при продаже жилплощади, по сравнению с другими показателями продажи. Именно она должна интересовать непосредственных покупателей и пользователей. Эти показатели в целом отразятся на создании кондоминиумов и реорганизацию системы жилищно-коммунальных хозяйств (формирование жилищных взносов и создание фонда эксплуатационных расходов). Что потребует дополнительные бюджетные расходы на переход эксплуатации по системе кондоминиумов.

Часть III. ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ

Затраты на материалы, расходуемые на возведение жилых зданий, составляют примерно половину стоимости строительно-монтажных работ. В настоящее время 1 куб.м. крыши обходится заказчику в среднем от 1*700 до 4*200 долларов США. Большинство жилых зданий рассчитано на срок эксплуатации более 100 лет. Кровельное покрытие жилых зданий в соответствии с нормативными сроками службы должно эксплуатироваться без капитального ремонта и реконструкции от 12 (рубероид) до 25 (изопласт и т.д.) лет.

За расчетный период потребуется провести несколько капитальных ремонтов: от 9 до 4 раз. На практике, в течении 3-6 лет эксплуатации кровельные покрытия жилых зданий в среднем имеют степень разрушения до 60%. Фактически срок службы до производства капитального ремонта уменьшается в 2-2,5 раза, что в среднем составляет количество капитальных ремонтов от 15 до 8 раз. В основном, в процессе эксплуатации производится капитальный ремонт по замене кровельного покрытия (кровельный ковер, пароизоляция и теплоизоляция) и конструктивных элементов (парапеты и примыкания, фонари и водоприемные воронки). Изготовление кровельного покрытия и установка конструктивных элементов в среднем составляет от 60 до 150 долларов США за комплексный кв.м.. Затраты на производство ремонта кровельного ковра с наложением одного слоя рулонного материала обходятся заказчику в среднем от 10 до 30 долларов США. Гарантийный срок эксплуатации от 1 года до 5 лет, который фактически составляет от 7 месяцев до 4 лет. Капитальный ремонт кровельного покрытия с заменой конструктивных элементов обойдется заказчику в среднем от 100 до 220 долларов США. При введении в эксплуатацию 10*000кв.м. кровель в год средняя сумма будущих фактических затрат на капитальные ремонты кровельного покрытия с заменой конструктивных элементов составит в среднем от15*000*000до17*600*000 долларов США. Между производством капитальных ремонтов будущие затраты на ремонт кровельного ковра в среднем составят от6*000*000 до4*080*000 долларов США. В итоге средняя сумма будущих затрат за нормативный срок службы жилых зданий 100 лет при объеме строительства 10*000 кв.м. составит от 21*000*000 до 21*680*000 долларов США. Суммы затрат огромны вследствие причин, описанных в первой и второй частях. В реальности объемы строительства составляют сотни тысяч кв.м. кровель в год и данные цифры увеличатся на порядок.

При устранении причин, описанных в первой и второй частях, срок эксплуатации мягких кровель будет соответствовать нормативному сроку. Будущие затраты на производство капитального ремонта, который на 90% будет направлен на замену кровельного ковра, составят в среднем от 840*000 до 1*200*000 долларов США на 10*000кв.м. При применении ресурсосберегающих технологий данный показатель существенно снизится. Одной из таких технологий является технология ROOF. В настоящий момент экономия от применения технологии ROOF в некоторых случаях достигает 6 раз. Вследствие применения технологии ROOF будущие затраты на производство капитального ремонта составят в среднем 420*000 долларов США на 10*000кв.м.

Плановое направление работы научно-исследовательских и проектных институтов и организаций по увеличению срока службы кровельного покрытия без капитального ремонта до 25-30 лет, снизит количество капитальных ремонтов до 2-3 раз. Что существенно уменьшить будущие затраты на производство капитального ремонта.
С каждым годом процент мягких кровель, требующих капитального ремонта и находящихся в аварийном состоянии увеличивается. По официальным данным комитета содержания жилищного фонда Санкт-Петербурга:
в 1994 году доля непредвиденного (разрушение кровель) ремонта составляла 31,2%;
в 1995 году - около 40%;
в 1996 году - 48,9% и на 1997 год более 50%.

Изложенный финансовый анализ является общей финансовой оценкой вложения материальных средств в капстроительство и эксплуатацию. Для более детального анализа отсутствуют официальные статистические данные. Детальный финансовый анализ можно провести в каждом регионе отдельно и составить общий график материальных вложений и расходной части бюджета по нескольким годам.

Реорганизация и трансформация существующего кровельного рынка в совершенно новую качественную систему позволит высвободить огромные материальные ресурсы и привлечь дополнительные поступления в бюджет государства. Качественное и эффективное производство строительных, начиная от стадии проектирования, и ремонтных работ, включая реконструкцию, позволит существенно увеличить срок эксплуатации мягких кровель жилых зданий и уйти от огромных и неэффективных ежегодных вложений на текущий ремонт.

Сергей Стороженко